W ciągu ostatnich ośmiu lat wartość rynku budowlanego w Polsce uległa podwojeniu i nie jest to jeszcze koniec wzrostów. Po słabszych latach 2024-2025, prognozy na najbliższe lata zakładają bowiem umiarkowane tempo odbudowy wartości rynku. W rezultacie, jeszcze przed 2030 r. przekroczy ona 500 mld zł. Jednak za imponującym wzrostem wartości rynku nie podąża wzrost jego wolumenu, który już od ponad dekady pozostaje w stagnacji.
Aktualna kondycja i wartość rynku budowlanego w Polsce
Jak wynika z raportu Spectis zatytułowanego "Rynek budowlany w Polsce 2026-2033", pomiędzy 2017 r. a 2025 r. wartość rynku budowlanego uległa podwojeniu, rosnąc z blisko 200 mld zł do ponad 400 mld zł. W ujęciu nominalnym wartość rynku może robić wrażenie, jednak patrząc na wolumen realizowanych robót i zużywanych materiałów budowlanych, notowana w ostatnich latach zwyżka nie jest już tak spektakularna. Obserwowane w tym okresie wzrosty miały głównie charakter nominalny i wynikały z rosnących cen materiałów budowlanych i siły roboczej.
W ujęciu realnym (czyli po uwzględnieniu wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej), mierzonym zużyciem podstawowych materiałów budowlanych (np. cementu, betonu towarowego, stali), rynek budowlany pozostaje w fazie długoterminowej stabilizacji, na co wskazuje również porównanie wartości rynku budowlanego do wartości polskiego Produktu Krajowego Brutto. Po osiągnięciu rekordowego udziału sięgającego ponad 12% w 2011 r. (okres intensywnych przygotowań do organizacji Euro 2012), od 2013 r. wartość rynku budowlanego w stosunku do PKB kształtuje się w przedziale 10-11%.
Prognozy dla rynku budowlanego na kolejne lata
Według najnowszych prognoz Spectis, po spadkowym roku 2024 oraz nieco rozczarowującym, choć wzrostowym, roku 2025, najbliższe trzy lata powinny być dużo lepszym okresem dla firm budowlanych, a tempo przyrostu wartości rynku będzie przewyższać poziom inflacji w budownictwie. W rezultacie, jeszcze przed 2030 r. wartość rynku budowlanego, po raz pierwszy w historii, przekroczy 500 mld zł, a stosunek wartości rynku budowlanego do PKB utrzyma się na poziomie ponad 10%.
Stabilna struktura polskiego rynku budowlanego
Podstawą segmentacji rynku budowlanego w Polsce jest Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB), która w przypadku budownictwa jest bardziej miarodajna od Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD). Polski rynek budowlany rozkłada się dość równomiernie na trzy główne segmenty:
- Budownictwo mieszkaniowe (PKOB 11)
- Budownictwo niemieszkaniowe (PKOB 12)
- Budownictwo inżynieryjne (PKOB 2)
W ujęciu dla pełnej zbiorowości firm budowlanych oraz podmiotów niebudowlanych (czyli firm realizujących produkcję budowlano-montażową jako działalność poboczną), dominującym segmentem rynku budowlanego pozostaje budownictwo niemieszkaniowe, które poza obszarem wznoszenia nowych budynków, generuje również znaczący popyt na roboty modernizacyjne, remontowe i serwisowe w odniesieniu do rosnącego wolumenu zasobów niemieszkaniowych.
Budownictwo mieszkaniowe oparte na dwóch solidnych filarach
W najbliższych latach polski rynek budownictwa mieszkaniowego będzie wspierany przez oba główne segmenty:
- budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111), reprezentowane głównie przez inwestorów indywidualnych (realizujących domy na własne potrzeby mieszkaniowe)
- budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112), reprezentowane przede wszystkim przez deweloperów (którzy poza realizacją budynków wielomieszkaniowych coraz śmielej wchodzą jednak w obszar osiedli domów jednorodzinnych)
Poza detaliczną sprzedażą mieszkań, w najbliższych latach deweloperzy stopniowo skłaniać się będą ku rynkowi najmu, czy to poprzez sprzedaż całych budynków do funduszy PRS czy też poprzez inwestycje we własne platformy najmu instytucjonalnego.
Budownictwo niemieszkaniowe zdominowane przez produkcję i logistykę
W perspektywie do 2033 r. największym segmentem budownictwa niemieszkaniowego pozostaną budynki przemysłowo-magazynowe (PKOB 125), których udział w niemieszkaniowej produkcji budowlanej wyniesie blisko 40%.
Inne istotne segmenty budownictwa niemieszkaniowego w perspektywie najbliższej dekady to:
- hotele i budynki zakwaterowania turystycznego (PKOB 121),
- budynki biurowe (PKOB 122),
- budynki handlowo-usługowe (PKOB 123),
- budynki transportu i łączności (PKOB 124),
- a także różnego typu budynki użyteczności publicznej (PKOB 126).
W przyszłości oczekujemy również wzrostu liczby komercyjnych obiektów wielofunkcyjnych, w których mieszać się będą funkcje biurowa, handlowa, hotelowa i transportowa. Często obiekty takie wzbogacane są także usługami publicznymi. W ujęciu statystycznym budynki wielofunkcyjne są klasyfikowane do odpowiedniej grupy PKOB w zależności od przeważającego przeznaczenia planowanej powierzchni.
Budownictwo inżynieryjne napędzane przez transport i energetykę
Rozkład wartości największych planowanych inwestycji wskazuje na rosnące znaczenie budownictwa inżynieryjnego, co jednak uzależnione jest od rzeczywistej realizacji większości zapowiadanych inwestycji. W najbliższych latach największymi segmentami budownictwa inżynieryjnego będą
- drogi kołowe (PKOB 211),
- kompleksowe budowle na terenach przemysłowych (PKOB 230),
- rurociągi i linie telekomunikacyjne, linie elektroenergetyczne przesyłowe (PKOB 221),
- a także drogi szynowe (PKOB 212).
Strategiczne projekty inżynieryjne kołem zamachowym budownictwa
W najbliższych latach głównymi bodźcami wspierającymi rozwój rynku budowlanego będą: solidne długoterminowe fundamenty makroekonomiczne polskiej gospodarki, 72 mld € grantów unijnych na realizację polityki spójności 2021-2027, korzystny dla Polski wstępny projekt budżetu UE na lata 2028-2034, kontynuacja realizacji Programu Budowy Dróg Krajowych oraz Krajowego Programu Kolejowego, transformacja energetyczna polskiej gospodarki, strukturalny niedobór zasobów mieszkaniowych w Polsce na tle średniej unijnej, ożywienie w budownictwie o charakterze militarnym, a także realizacja planowanych od lat megainwestycji (np. morskich farm wiatrowych, Centralnego Portu Komunikacyjnego, Kolei Dużych Prędkości oraz elektrowni jądrowej).
Główne wyzwania dla branży budowlanej
Istotnymi czynnikami oddziałującymi negatywnie na rynek budowlany mogą być natomiast: niekorzystne prognozy demograficzne, niedobór pracowników w budownictwie, wszczęta wobec Polski procedura nadmiernego deficytu, stosunkowo wysoki poziom stóp procentowych, opóźniające się procedury przetargowe, niepewna przyszłość wielu planowanych inwestycji energetycznych, wysokie ceny surowców, półproduktów, materiałów i wykonawstwa, rosnący deficyt atrakcyjnych gruntów budowlanych, a także niepewna sytuacja geopolityczna wpływająca na zmniejszone zainteresowanie inwestorów regionem Europy Środkowo-Wschodniej.
Ambitne plany inwestycyjne obarczone szeregiem ryzyk i ograniczeń
W naszej ocenie, rosnąca rola megainwestycji w kształtowaniu perspektyw dla rynku budowlanego stanowi istotne ryzyko rynkowe. Dla mniejszych podmiotów ożywienie inwestycyjne wynikające głównie z realizacji dużych projektów może bowiem być odczuwalne w niewielkim zakresie lub w ogóle. Natomiast duże firmy muszą liczyć się z większą niż w przypadku "standardowych" inwestycji liczbą zagrożeń. Jak pokazują doświadczenia innych państw, realizacji ambitnych przedsięwzięć budowlanych o strategicznym znaczeniu niemal zawsze towarzyszą opóźnienia, zmiany koncepcyjne i projektowe oraz wzrosty kosztów.
Z drugiej strony, zakładając nawet wybitną determinację i wzorową punktualność inwestora publicznego, terminowa realizacja wszystkich zaplanowanych megainwestycji i tak wydaje się nierealna, gdyż w takim scenariuszu branży budowlanej zwyczajnie zabrakłoby mocy przerobowych, a ceny usług budowlanych poszybowałyby do rekordowych poziomów.
Podsumowując, jeśli chodzi o najbliższą dekadę, teoretycznie potrzeby i plany inwestycyjne Polski są zarówno znaczące, jak i pilne, natomiast w praktyce tempo ich realizacji będzie dyktowane przez kompetencje i możliwości finansowe sektora publicznego oraz zasoby kadrowe i potencjał przerobowy dużych wykonawców.
Aby dowiedzieć się więcej lub pobrać próbę raportu, przejdź do sklepu:
Uwaga metodologiczna
Prognostyczny raport generalny "Rynek budowlany w Polsce" skupia się na przyszłości szeroko rozumianego rynku budowlanego, prezentując jednocześnie historyczne szeregi czasowe. W raporcie agregujemy informacje na temat budownictwa z kilkudziesięciu różnych źródeł danych. Kluczowym elementem raportu są autorskie 7-letnie prognozy dla trzech głównych segmentów rynku – mieszkaniowego, niemieszkaniowego i inżynieryjnego – oraz kilkunastu podsegmentów, m.in. takich jak: budynki jednorodzinne, wielomieszkaniowe, hotelowe, biurowe, handlowe, magazynowe, publiczne, a także drogi, koleje, energetyka, hydrotechnika oraz mosty i tunele. Raport uzupełniają zestawienia największych planowanych inwestycji dla wymienionych segmentów. Łącznie w raporcie prezentowanych jest 840 najważniejszych projektów inwestycyjnych mających kluczowy wpływ na przyszłość polskiego budownictwa.
